- 住宅ローンの借換ってお得なの？
- 仕事だから銀行窓口に行く時間がない…。
- 住宅ローンを組んで数年経つけど、実は借りている金利がわからない…。
住宅ローンの借換って聞いたことあるけど、「分からないので行動できない」と悩んでしまうケースは多いです。
そこでこの記事では現役バンカーの目線から、
- 借換の基礎
- 借換のチャレンジ方法
- 借換の効果
を解説します。
この記事を読み終えると、借換にチャレンジしたくなるはずです。
2008年に同志社大学を卒業後、現勤務先の銀行に入社。
2019年にロードバイクに人生をささげた結果、ローン残高300万円・貯金0のダメ銀行員となりました。
しかし、2020年に1冊の本と出会い、節約・資産運用に目覚めます。
2021年4月にローン完済と総資産額500万円を達成した、銀行員歴13年の現役バンカー。サイドFIREを目指し、日々奮闘中！
詳しくは、自己紹介記事をご覧ください。
【現役銀行員ブロガー】同志社大卒現役バンカーの自己紹介と銀行の話！
shuheiこんにちは、keimaruさん。
keimaruこんにちは、shuheiさん。
今回もよろしくお願いします。
【本日の結論】
借換の基礎知識
まずは、借換の基礎知識をお話します。
借換とは借りている銀行を換えること
住宅ローンの借換とは、住宅ローンを借りている銀行を換えることを言います。
keimaru借換の文字を分解すると良く分かりますね。
具体的な手続きとしては、現在借入している銀行の住宅ローンを、新たに借入する銀行の住宅ローンで一括返済することになります。
shuheiなぜ借換をするんですか？
keimaru借換する理由を、現在借入している銀行を「A銀行」、新たに借入する銀行を「B銀行」として一緒に考えていきましょう。
借換する理由は総支払額が少なくなるから
借換の一般的な理由は、「現在のA銀行住宅ローンの総支払額と、新たなB銀行住宅ローンの総支払額を比べた場合、B銀行の総支払額が少なくなるから」です。
shuheiなぜ総支払額が少なくなるんですか？
keimaru借入金利の差によって、少なくなります。
shuheiもう少し教えてください。
keimarushuheiなるほど。借換する理由は、
「金利差によって総支払額が少なくなるから」ですね。
keimaruその通りです。
この差が数万円であれば魅力がないですが、100万円近くになるケースもありますので、なかなか魅力的です。
借換のデメリットは抵当権の設定（不動産登記）と諸費用がかかること
shuhei借換にデメリットはないんですか？
keimaruあります。
借換には抵当権の設定（不動産登記）と諸費用が必要です。
抵当権の設定（不動産登記）が必要
shuheiまた抵当権の設定が必要なんですか？
keimaruそうなんです。以前お話しした抵当権の設定です。
新たにB銀行が抵当権を設定するため、あらためて不動産登記が必要です。
shuheiA銀行とB銀行で二重の抵当権設定にならないんですか？
keimaruなりません。
理由は、A銀行への住宅ローンの返済と同時にA銀行の抵当権を解除するからです。
諸費用は保証料・事務手数料・登記費用など
shuhei諸費用も必要なんですか？
keimaruそうなんです。
A銀行の住宅ローンを借入した時と同様に、諸費用がかかる場合があります。
具体的には、保証会社への保証料・事務手数料、上記の不動産登記費用などです。
shuhei諸費用分のお金の準備が難しい場合は、どうすればいいですか？
keimaru最近の借入のトレンドとして、諸費用も含めて借入することができます。そうであるからして、諸費用分のお金をわざわざ準備する必要はありません。
なお、A銀行住宅ローンの保証会社の保証料は、
住宅ローン控除の期間中でも借換ができる
また、住宅ローン控除期間中でも借換可能です。借換後もいまと同じように住宅ローン控除を利用することができます。
keimaru詳しくは国税庁ホームページまたはお近くの税務署にお問い合わせ下さい。
借換にチャレンジしよう
shuheiどういった人が借換する対象になりますか？
借換する対象は借入期間が10年以上・金利差が1％以上
keimaru一般的に、
①残りの借入期間が10年以上かつ
②金利差が1％以上
であれば、借換を検討してみましょう。
前回もお話ししましたが、空前の超低金利時代ですので、
返済予定表で残りの借入期間と金利をチェック
shuheiどのように確認すればいいですか？
keimaru手元にある返済予定表を見てみましょう。無い場合は再発行手続きをしましょう。
shuhei返済予定表を見るだけでは、お得になるか分からない場合はどうすればいいですか？
銀行で借換の試算をしてもらおう（無料）
keimaru試算だけでも良いので、お近くの銀行に相談に行かれていかがですか？
無料で試算してもらえるはずです。
shuhei仕事なので銀行に行くのが難しいかもしれません。
keimaru思い切ってお休みを取られてはいかがですか？
借換手続きに手間はかかりますが、借換の効果は残りの借入期間中ずっと続きます。
簡単に比較出来るサイトもありますので、試してみるのもおすすめですよ。
400万円の配当所得と同じ効果
shuhei配当所得ってなんですか？
配当所得とは、株式の配当金などの所得のこと
keimaru株式の配当金などの所得のことです。
shuhei借換が配当所得と同じ効果とはどういう意味ですか？
keimaruA銀行からB銀行へ借換した場合を考えていきましょう。
A銀行からB銀行へ借換をして、仮に毎月の返済額が1万円減ったとしましょう。年間では12万円になりますね。
keimaru年間12万円の配当金をもらうためには、投資元本はいくら必要だと思いますか？
shuhei分からないです。難しいです。
投資元本は400万円くらい
keimaruだいたい400万円くらい必要です。
配当利回りを仮に3％とした場合、400万円×3％＝12万円となります（税金は考慮していません）。
keimaruということは、
借換によって年間12万円返済額が減ることと、400万円分の配当所得は同じ効果があるということです。
shuheiすごいです!!
400万円も貯めるには何年もかかると思います。
keimaruそうですね。
毎年40万円貯金したとしても、10年もかかります。
一方、借換は相談してから1ヵ月程度で完了します。
shuhei借換の方が400万円を貯めるよりずっと楽だと思います。
一度チャレンジしてみるのが良いですね!!
まとめ（復習）
keimaru復習すると、
- 借換の基礎知識：「借入金利の差によって、総支払額が少なくなる」。
- 借換にチャレンジしよう：「借換を検討する対象は、残りの借入期間が10年以上かつ金利差が1％以上が目安」。
- 借換は400万円の配当所得と同じ効果：「投資元本400万円の配当所得と同じ効果」。
でした。
最後に（次回テーマと今日は何の日？）
ご質問などあれば、お気軽にお問い合わせください。
さて、お金の借り方【個人編】のお話は一旦終了し、次回からはお金の借り方【法人編】（事業性融資）をお話します。
keimaru毎月23日は乳酸菌の日だそうです。
どのようにお過ごしですか？
それではまた。
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