- 住宅ローンの審査ってどこを見てるの？
- 住宅ローンの審査に必要な書類を教えてほしい。
- 住宅ローンを組みたいけど、審査に通るか不安…。
住宅ローンの借入を検討しようとしても「初めてだから審査に通るか不安」と悩んでしまうケースは多いです。
そこでこの記事では現役バンカーの目線から、
- 必要書類
- 審査の体制
- 審査のポイント3選
を解説します。
この記事を読み終えると、住宅ローンの審査が通りやすくなります。
2008年に同志社大学を卒業後、現勤務先の銀行に入社。
2019年にロードバイクに人生をささげた結果、ローン残高300万円・貯金0のダメ銀行員となりました。
しかし、2020年に1冊の本と出会い、節約・資産運用に目覚めます。
2021年4月にローン完済と総資産額500万円を達成した、銀行員歴13年の現役バンカー。サイドFIREを目指し、日々奮闘中！
詳しくは、自己紹介記事をご覧ください。
【現役銀行員ブロガー】同志社大卒現役バンカーの自己紹介と銀行の話！
keimaru今回もshuheiさんに登場していただきます。
shuheiこんにちは。shuheiです。
よろしくお願いします。
keimaruよろしくお願いします。
【本日の結論】
必要書類は事前準備を
ペーパーレスの時代ですが、銀行への提出書類は基本的にペーパーです。各方面で電子化に向けて準備が進んでいるようですが、まだまだ時間がかかりそうです。
keimaru具体的な提出書類は、次のようなものです。
本人の確認資料（運転免許証など）
- 運転免許証
- 健康保険証
- 印鑑証明書
- 住民票 など
収入の確認資料（源泉徴収票など）
- 源泉徴収票
- 所得証明書
- 給与明細
- 確定申告書 など
物件の確認資料（売買契約書など）
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 登記簿謄本
- 公図
- 地籍測量図 など
提出書類はたくさんあり、銀行によっても提出書類は異なります。
keimaru
必要なタイミングですぐに提出できるよう準備しておきましょう。
銀行審査と保証会社審査
多くの銀行での住宅ローン審査は、銀行審査をパスしても保証会社の審査があります。
銀行と保証会社の関係
shuheiどうして保証会社でも審査があるんですか？
keimaru疑問に感じますよね。
それでは、審査のポイントの前に銀行と保証会社の関係についてお話します。
銀行は保証会社から保証してもらっている
keimaruまず、お金を貸し出しするのは銀行です。保証会社ではありません。
保証会社の仕事は、会社の名前の通り保証業務です。「何を保証しているのか」というと、銀行を保証しています。
保証会社の仕事は、銀行を保証すること（保証＝お客様の代わりに銀行に返済する）
保証会社の仕事である保証業務とは、
お客様が住宅ローンを返済できなくなった場合に、お客様の代わりに銀行に返済することです。
保証会社は、お客様が予定通り銀行に返済してくれないと「銀行から返済してね」と連絡が来ます。保証会社はこの連絡が嫌なので（お金を持ち出ししたくない）、保証会社側でも審査を行います。
shuhei保証会社でも審査を行って、
「銀行の保証をできるお客様か」を判断しているんですね。
keimaru
そうですね。
銀行と保証会社それぞれの立場から、住宅ローンの審査を行うこととなります。
shuheiこれで2段階で審査がある理由が分かりました！
審査のポイント3選
keimaru前置きが長くなりましたが、審査のポイントについてお話します。
個人的に審査のポイントは大きく、 次の3点であると考えています。
- 返済原資の安全性
- 適正な返済比率
- 担保評価額
ひとつずつブレイクダウンしていきましょう。
返済原資の安全性→勤続年数は1年以上
1つ目は以前お話した「返済原資」です。返済原資とは「お金をどうやって返すのか」ということでした。
▼詳しくはこちら▼
【現役銀行員ブロガー】現役バンカーがお金を借りる事前準備３選を解説！
銀行にとって最も大切なことは「融資したお金を予定通りに返済してもらえるか」ということです。「予定通りに返済してもらえるかどうか」は、返済原資の安全性に着目します（年収・勤務先・勤続年数など）。
shuhei勤続年数の目安はありますか？
keimaru勤続年数は1年以上であれば、基本的にOKです。
適正な返済比率は35％程度
2つ目は返済比率です。
shuhei返済比率とはなんですか？
keimaru返済比率とは、
収入に対する年間返済額の比率のことです。
shuhei
収入はどこを見れば分かりますか？
keimaru
収入は源泉徴収票の支払金額の欄を見てください。
shuhei年間返済額はどうやって計算するんですか？
keimaru年間返済額は、毎月の返済額に12を掛けて計算します。
返済比率の基準は銀行や保証会社によって異なり、一律ではありません。
shuhei適正な返済比率はどれくらいですか？
keimaru個人的には35％程度だと考えます。
50％を超える場合は審査通過が難しいと思うので、資金計画を見直しましょう。
担保評価額は高い方が良い
3つ目は担保評価額です。
銀行または保証会社は、住宅ローンの実行と同時に土地や家を担保とする権利（抵当権）の設定を行います。抵当権の設定は不動産登記を行うことで完了します。
shuhei
なぜ担保に取るんですか？
keimaruお客様に万が一返済してもらえなくなった場合のためです。
shuhei担保評価とはなんですか？
keimaru担保評価とは、
「実際に売却したらいくらで売れるのか」を評価することです。
shuhei担保評価が高いほど、
住宅ローンは借りやすくなるんですか？
keimaru一概にそうとも限りません。
ちなみに、抵当権の設定状況は不動産登記簿謄本乙区に記載されています。
keimaru不動産登記簿謄本はどなたでも閲覧可能です。
まとめ（復習）
keimaru
以上、必要書類と審査ポイント3選についてお話しました。
復習すると、
- 必要書類は事前準備を：「すぐに提出できるよう準備しておく」。
- 銀行審査と保証会社審査：「2段階で審査がある」。
- 審査のポイント3選：「審査は総合的に判断される」。
でした。
繰り返しになりますが、私が考える借入額の最適解は「借りることができる上限を借入額にする」ではなく、「余裕をもって返済できる借入額にする」です。
keimaruできるだけ余裕をもった借入額にされることをおすすめします。
最後に（次回テーマと今日は何の日？）
さて、次回は住宅ローンの金利についてお話します。
keimaru今日は口腔ケアの日だそうです。
どのようにお過ごしですか？
それではまた。
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